Главная Продукты Сбера Реализация заложенного имущества через публичные торги и аукцион. Порядок реализации залоговой недвижимости банков — категории, выгоды и риски Как продать заложенное имущество без торгов

Реализация заложенного имущества через публичные торги и аукцион. Порядок реализации залоговой недвижимости банков — категории, выгоды и риски Как продать заложенное имущество без торгов

ГК РФ Статья 350.2. Порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам

(см. текст в предыдущей редакции)

1. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов (реализация заложенного имущества с публичных торгов) на основании решения суда судебный пристав - исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов. При реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, обязанность по уведомлению залогодателя и должника несет залогодержатель.

2. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда или с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, организатор торгов объявляет их не состоявшимися в случаях, если:

1) на торги явилось менее двух покупателей;

2) на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

3. Залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом.

Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются в случае оставления залогодержателем предмета залога за собой при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

4. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное настоящим пунктом, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 2 настоящей статьи, снижается на пятнадцать процентов. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, соглашением сторон может быть предусмотрено, что, если торги были объявлены не состоявшимися по указанным причинам, повторные торги проводятся путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах.

5. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, когда в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит залогодателю и организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, залогодателю, организатору торгов и судебному приставу - исполнителю заявление в письменной форме об оставлении имущества за собой.

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда
(наименование статьи дополнено с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ - см. предыдущую редакцию)

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе
(наименование статьи в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым.
Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.

Залоговое обеспечение кредита служит «подушкой безопасности» для кредитной организации, гарантом возврата ссудной задолженности. Банк не заинтересован в доведении состояния дел заемщика по кредиту до необходимости реализовывать залоговое имущество. Кроме того, банк не наделен правами торговой организации согласно законодательству РФ. Поэтому банковские организации прилагают все возможные усилия, для обеспечения качества и недопущения возникновения просроченной задолженности, тем более вынужденной реализации залогового имущества.

Основная задача при обращении заемщика за кредитом суметь психологически правильно выбрать предмет залога (залоговое имущество может иметь не только материальную стоимость, но и личную значимость для залогодателя - особенно это касается физических лиц и представителей малого бизнеса). Далее нужна достоверная оценка рыночной стоимости залога, адекватная оценка кредитоспособности заемщика. Сумма кредита должна быть посильна для заемщика и сопоставима со стоимостью залога. И, при условии тщательного проведения кредитным регулярного мониторинга финансового состояния заемщика, положения отрасли, в которой работает заемщик, факта наличия залогового имущества (проводятся регулярные проверки залога), выполнения прогнозных показателей заемщиком (по объемам выручки, величине прибыли предприятия или ИП), отсутствия форс-мажорных обстоятельств, проблем в обслуживании кредита заемщиков возникнуть не должно.

Но… на любом из указанных этапов может быть допущена ошибка, просчет, форс-мажор, случаются, также и случаи мошенничества. Ссудная задолженность становится просроченной, а банк вынужден предпринимать меры по ее возврату. Одна из таких мер, но не самая популярная и первоочередная к применению, – реализация залогового имущества.

Внесудебная реализация залогового имущества

В последнее время осуществляются попытки ввести в практику заключение соглашений о внесудебной реализации залога. Соглашение позволяет выставить залоговое имущество, в случае возникновения просроченной задолженности по кредиту через указанное в соглашении количество дней на торги, без обращения в суд, по обоюдному согласию сторон*. Торги проводятся специальной торговой организацией. Вырученная от продажи имущества сумма идет в погашение издержек по реализации предмета залога и в погашение задолженности заемщика перед банком, оставшаяся сумма зачисляется залогодателю.

Внесудебные соглашения имеют как своих сторонников, так и противников. Нотариусы говорят о противоречии подобных предварительно заключаемых соглашений основному закону страны – Конституции РФ, поскольку соглашения, по мнению нотариусов, лишают заемщика/залогодателя права на судебную защиту. Но для добросовестных, попавших в затруднительное положение заемщиков, внесудебная реализация залога порой оказывается неплохим выходом из положения. Соглашение (или нотариальное согласие**) может быть составлено и после возникновения просроченной задолженности.

В свою очередь для уверенных в своем намерении своевременно обслуживать ссудную задолженность заемщиков, заключение подобного соглашения, как правило, не является препоной в оформлении банковского кредита. Тем не менее, порой банк теряет часть предвзято относящихся к подобным соглашениям заемщиков, если выдвигает заключение внесудебных соглашений как обязательное условие кредитования.

Первая стадия - техническая просрочка

При возникновении просроченной задолженности последовательность действий примерно такая: если по итогам проведенного мониторинга финансовое состояние заемщика не вызывает опасений, первая просрочка до пяти дней (юридические лица и ИП) не влечет за собой особых активных действий со стороны банка. С заемщиком проводят переговоры, уточняют причины возникновения просроченной задолженности, источник погашения, пояснения могут понадобиться банку в письменном виде с подтверждающими документами. Осуществляется внеплановая проверка залогового имущества. Технической считается просрочка до пяти дней по юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, до тридцати дней - по физическим лицам.

Судебное производство и приставы

По превысившей «технический» срок просроченной задолженности, в случае отсутствия подписанного соглашения о внесудебном порядке реализации залогового имущества, банк начинает подготовку обращения в судебные органы по поводу взыскания долга с должника. В адрес заемщика, залогодателя, поручителя направляется требование о погашении в указанный срок задолженности перед банком. Требование содержит предупреждение об обращении банка в судебные органы. Если в указанный срок заемщиком не предприняты меры по погашению просроченной задолженности, юридическая служба банка направляет заявление в суд и занимается арестом залогового имущества совместно со службой судебных приставов по предварительному решению суда.

Имущество может быть реализовано заемщиком/залогодателем в добровольном порядке (если нет других источников погашения кредита) до наложения ареста. В этом случае в обязательном порядке денежные средства от покупателя поступают на счет, открытый в банке-кредиторе, и направляются в погашение задолженности, обеспеченной реализуемым залогом, и, только после получения заемщиком/залогодателем согласия банка на высвобождение залога, к покупателю переходит право собственности. На данном этапе сохраняется возможность реализовать предмет залога по рыночной цене, продавцом (повторюсь) не будет выступать банк, а только сам заемщик либо залогодатель, то есть обладатель права собственности на предмет залога. Согласие банка на реализацию обязательно, в противном случае, нарушение договора залога грозит не только административным, но и уголовным преследованием.

После наложения ареста и вынесения решения суда о взыскании задолженности с должника, обязанности по реализации арестованного залогового имущества переходят к службе судебных приставов. Реализация осуществляется в форме торгов через специально назначенные торговые организации. В случае отсутствия покупателей на залоговое имущество на первых торгах, вторые назначаются через определенный срок уже со скидкой от первоначальной цены (согласно действующим законодательным актам). Издержки в данном случае выше, выше и риск банка недополучить необходимую сумму для полного погашения просроченной задолженности. Имущество, возможно, будет реализовано по залоговой стоимости либо ниже ее.

Как вариант, банк может принять залоговое имущество на баланс в зачет задолженности заемщика, что происходит достаточно редко и как правило с нереализованным приставами имуществом. Залоговое имущество является для банка так называемым непрофильным активом. Такое имущество может быть продано по достаточно низкой цене.

Пролонгация кредита

Если уже возникла просроченная задолженность и выясняется, что заемщик не в состоянии по определенным причинам погасить кредит в данный момент, но ожидает получение необходимой для погашения суммы, например, через месяц-два, то есть заемщику фактически необходима пролонгация кредита, а он при этом своевременно (за две недели либо в срок, оговоренный в кредитной документации) не обратился в банк, банк пролонгировать такой кредит уже не сможет. Подобная ситуация может возникнуть, например, в сельскохозяйственной отрасли, когда производители порой намеренно «придерживают» урожай, поскольку еще не сложилась приемлемая цена. Результат подобных действий может быть не лучшим, поскольку придется вынуждено реализовывать товар (имущество) по невыгодной, низкой цене с целью погашения просроченной задолженности по кредиту. Избежать подобной ситуации возможно своевременно обратившись в банк с ходатайством о пролонгации кредита и с четким обоснованием причин ходатайства.

Вывод может быть только один: не только банк заинтересован в мониторинге (отслеживании состояния) ссудной задолженности заемщика, но и сам заемщик должен заблаговременно оценивать свои перспективы своевременного погашения кредита и предпринимать соответствующие меры, тогда будут и овцы целы, и волки сыты.

* также, в соответствии с законом "О залоге", возможна продажа заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером (прим. редакции, 29.08.2011)

** в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество требуется, если залогодателем является физическое лицо (прим. редакции, 29.08.2011)

Хромых Лариса Георгиевна (19.10.2012 в 22:45:00)

Порядок реализации Вашего дома установлен ФЗ "Об ипотеке(залоге недвижимости)":

Статья 56. Реализация заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим , реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

4. При принятии решения об обращении взыскания на , являющийся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение , если иное не установлено федеральным законом.

2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для залогодержателя на предмет ипотеки.

6. Особые условия проведения публичных торгов по продаже земельных участков, являющихся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, устанавливаются пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

2. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

3. До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

4. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

5. Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

1) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодателя;

2) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодержателя;

3) название обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В случаях, если это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

5) время и место проведения торгов;

6) наименование, место нахождения, номер телефона организатора торгов.

1) название, место нахождения, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) размер, срок и порядок внесения задатка лицами, участвующими в торгах. Размер задатка не может превышать пять процентов от начальной продажной цены заложенного имущества;

3) порядок и сроки уплаты покупной цены по итогам проведения торгов;

4) время и место проведения торгов;

5) наименование, место нахождения, контактный номер организатора торгов и его платежные реквизиты.

7. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

8. С даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки (за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными.

9. С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее чем десять дней.

10. Если при реализации заложенного недвижимого имущества без (во внесудебном порядке) настоящим Федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

11. Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник, залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.

12. К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего Федерального закона.

13. Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального закона.

14. В целях реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном настоящей статьей, залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.

Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Если нужна будет более подробная консультация или помощь в составлении документов - обращайтесь, с удовольствием помогу.

Консультации по скайпу: пн-пт с 18-00 до 20-00

Не благодарите меня - лучше оставьте отзыв.

Правовое регулирование залоговых отношений определяется Главой 23 (§ 3) ГК РФ, Законом РФ «О залоге» от 29.05.1992г, а также Федеральным Законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г.

В случае, если заемщик (залогодатель) не выполняет взятые на себя обязательства – не возвращает заемные средства банка, взыскание обращается на его залоговое имущество. Именно залог выступает гарантом возврата денежных средств при принятии банком (залогодержателем) решения выдать кредит. В редких случаях вместо залога допускается поручительство. И тогда в залог может быть передано имущество третьих лиц – поручителей.

Чтобы снизить возможные последующие риски, банк-кредитор часто занижает реальную стоимость залогового имущества. Иногда она может составлять около 50% от ее первоначальной рыночной стоимости. И делается это не случайно. Залоговое имущество, в соответствии с законом реализующееся по системе публичных торгов или аукциона, может оказаться невостребованным или уйти по «бросовой» цене. В этом случае банк терпит существенные убытки.

В зависимости от вида кредита, в качестве залога может выступать объект кредитования или другое движимое и недвижимое имущество. Так, например, в ипотечном кредитовании в качестве залога выступает объект недвижимости, в том числе земля. В случае с кредитом на развитие бизнеса – производственное оборудование, недвижимость предприятия (здания и сооружения), права на интеллектуальную собственность и даже продукция. В автокредитовании – автомобиль. Залоговым имуществом может также стать имущество, представляющее значительную культурную, историческую, художественную ценность - картины, антиквариат и т.д.

Решение о реализации имущества, находящегося в залоге

Решение о реализации залогового имущества выносит соответствующий судебный орган. Причем судебные тяжбы могут растянуться на месяцы и даже годы. Поэтому, справедливости ради, нужно отметить, что на подобную меру банки-кредиторы идут не очень охотно, пытаясь разными методами в индивидуальном порядке решать возникающие проблемы с невозвратами по кредиту.

Продажа «с молотка» имущества применяется в качестве крайней меры к злостному неплательщику или залогодателю, определить местонахождение которого не представляется возможным. И не может быть применена, если нарушения по обязательствам незначительны.

Незначительные нарушения по обязательству предполагают сумму неиспользованного обязательства менее 5% от размера оценки залогового предмета, а также период просрочки менее 3 месяцев.

Взыскание залоговое имущество может быть определено и во внесудебном порядке. В этом случае удовлетворение требований кредитора осуществляется в соответствии с положениями Федерального Закона "Об ипотеке - залоге недвижимости".

О торгах

Банк-кредитор также может приобрести заложенное имущество с зачетом суммы долга в случае, если торги объявлены несостоявшимися. Осуществляется такое приобретение на основе договора купли-продажи. Если банк не пожелает воспользоваться правом приобретения предмета залога после повторно несостоявшихся торгов, то залог с такого имущества снимается.

По сути, выставляя на торги лоты с заложенным имуществом, банк выполняет роль своеобразного магазина «секонд хенд». Товар точно так же продается со значительной скидкой. Значимый объект можно приобрести с очень значительным дисконтом. В средствах массовой информации и на сайтах самих банков можно найти объявления о реализации залогового имущества. А некоторые банки пошли еще дальше. Под реализацию такого имущества они предлагают оформить кредит в самом отделении банка.

Порядок реализации залогового имущества учитывает также ситуацию, когда таковое продается на сумму большую, чем сумма долга. В таком случае разница между суммой долга и средствами от реализации залога возвращается заемщику. Но если вырученной от продажи суммы недостаточно, залогодержатель вправе получить недостающую часть из другого имущества должника. Третье лицо обладает бесспорным правом в любой момент прекратить процедуру продажи залогового имущества, исполнив обязательства залогодателя.

Станут ли банки-кредиторы значимыми игроками на рынке недвижимости

Общая тенденция такова, что, по заверению некоторых экспертов, число просроченных кредитов в России растет. Растет и число злостных неплательщиков. Значит ли это, что банки невольно будут постепенно превращаться в субъектов-игроков на рынке недвижимости, покажет время. Пока же о значительном снижении цен на рынке недвижимости вследствие неисполнения залогодателями своих обязательств по кредитам, говорить преждевременно.